Forældrekøb: sådan gør du det rigtigt

Et forældrekøb kan give dit barn tag over hovedet under studietiden og dig en fornuftig boliginvestering — men kun hvis papirerne er i orden. Sætter du lejen for lavt eller springer lejekontrakten over, kan Skattestyrelsen sende en regning. Her får du guiden trin for trin.

Hvad er forældrekøb?

Ved et forældrekøb køber du som forælder en bolig — typisk en lejlighed i en studieby — og udlejer den til dit barn, mens det studerer. Dit barn får et sted at bo og kan som lejer søge boligstøtte hos Udbetaling Danmark. Du får til gengæld en lejeindtægt og nogle boligudgifter, som du skal håndtere skattemæssigt.

Et forældrekøb er altså både en boliginvestering og en lille udlejningsforretning. Det betyder også, at Skattestyrelsen behandler dig som en helt almindelig udlejer — med de krav og de muligheder, det giver. Fordelen kan være, at boligen på sigt stiger i værdi, og at dit barn slipper for et presset lejemarked.

Trin 1: Finansiering — hold lån og gave adskilt

De fleste forældrekøb finansieres med et almindeligt realkreditlån og en udbetaling. Vil du hjælpe dit barn med selve udbetalingen eller de løbende udgifter, kan du gøre det på to lovlige måder — men de skal holdes skarpt adskilt og dokumenteres hver for sig.

Familielån (gældsbrev)

Du kan låne dit barn penge med et familielån. Et sådant lån må lovligt være rentefrit, hvis det oprettes som et anfordringslån — altså et lån, du kan kræve tilbagebetalt når som helst. Lav altid et skriftligt gældsbrev, så både I og Skattestyrelsen kan se, at der er tale om et reelt lån og ikke en skjult gave. Opret et familielån med klare vilkår fra start.

Afgiftsfri gave

Du kan også forære dit barn et beløb. Hver forælder kan årligt give barnet en afgiftsfri gave op til et årligt reguleret bundfradrag (80.600 kr. pr. barn fra hver forælder i 2026). Giver du mere, skal der som udgangspunkt betales 15 % i gaveafgift af det overskydende. Dokumentér altid gaven med et gavebrev.

Bland ikke de to ting sammen. Et lån, du løbende "eftergiver" som gave, kan risikere at blive set som ét stort gavebeløb. Hold derfor gældsbrev og eventuelle gaver som to adskilte, dokumenterede handlinger.

Trin 2: Lav en rigtig lejekontrakt på markedsleje

Det vigtigste dokument i et forældrekøb er lejekontrakten. Lav altid en skriftlig lejekontrakt på den autoriserede standardblanket typeformular A, 10. udgave (A10), som bruges til private lejemål. Uden en reel kontrakt mangler du dokumentation for både lejeforholdet og lejens størrelse.

Hvad er markedsleje?

Lejen skal svare til markedsleje — altså det, en uafhængig lejer ville betale for en tilsvarende bolig i samme område. Du kan ikke bare aftale en symbolsk husleje med dit barn. Er du i tvivl om niveauet, kan du se på, hvad sammenlignelige lejligheder udlejes til, eller bede huslejenævnet om et forhåndstilsagn.

Risikoen ved for lav leje

Sætter du lejen for lavt, får det to konsekvenser. For det første beskattes du som udlejer af den objektive udlejningsværdi — altså markedslejen — uanset hvad dit barn faktisk betaler. For det andet betragter Skattestyrelsen forskellen mellem den lave leje og markedslejen som en skattepligtig gave til dit barn. Du risikerer med andre ord at blive beskattet af en indtægt, du aldrig har fået, samtidig med at gavereglerne rammer dit barn. Opret derfor en korrekt lejekontrakt på markedsvilkår fra begyndelsen.

Trin 3: Vælg beskatningsmodel for udlejningen

Som udlejer beskattes du af dit overskud — lejeindtægten minus dine udgifter. Der findes tre overordnede modeller, og valget har især betydning for, hvor meget dine renteudgifter er værd i skat:

• Personlig beskatning (kapitalindkomst): Den enkleste model. Overskuddet beskattes som kapitalindkomst, og renteudgifterne trækkes fra som negativ kapitalindkomst — typisk med en lavere fradragsværdi.
• Kapitalafkastordningen: En mellemløsning, hvor du kan flytte en del af afkastet, så en del af renteudgiften får højere fradragsværdi. Reglerne er mere komplekse.
• Virksomhedsordningen (VSO): Ofte den mest fordelagtige, fordi dine renteudgifter kan trækkes fra i den personlige indkomst med fuld værdi. Til gengæld kræver ordningen et adskilt regnskab og løbende bogføring.

Hvilken model der bedst betaler sig, afhænger af din økonomi, dit realkreditlån og din øvrige indkomst. Er du i tvivl, så tal med en revisor, inden du vælger — et forkert valg kan koste dig fradrag i alle de år, boligen er udlejet.

Trin 4: Når barnet er færdig — salg og +/- 15 %-reglen

Når studietiden slutter, kan du sælge boligen på det almindelige marked. Men i mange forældrekøb vælger man i stedet at sælge lejligheden til barnet. Her kan familieoverdragelse komme i spil.

Efter den såkaldte værdiansættelsesregel kan en bolig i familien i visse tilfælde overdrages til den offentlige ejendomsvurdering med et nedslag — historisk +/- 15 %. Med de nye ejendomsvurderinger er marginen for ejendomme med en ny vurdering ændret til +/- 20 %. Reglerne og spørgsmålet om, hvilken vurdering der gælder for netop din bolig, er under omlægning, så tjek de aktuelle regler og få rådgivning, før du overdrager.

Bemærk også, at reglen kun kan bruges, hvis der ikke foreligger "særlige omstændigheder" — for eksempel en nylig handelsvurdering eller et banklån, der viser en langt højere værdi. Salg til eget barn er en disposition, hvor det ofte betaler sig at få en revisor eller advokat til at se på tallene først.

Kort tjekliste til dit forældrekøb

• Finansiering: realkreditlån + evt. rentefrit familielån og/eller afgiftsfri gave — hver for sig og på skrift.
• Skriftlig lejekontrakt på typeformular A10 og til markedsleje.
• Hjælp dit barn med at søge boligstøtte som lejer.
• Vælg beskatningsmodel — overvej virksomhedsordningen, og spørg en revisor ved tvivl.
• Ved salg til barnet: undersøg +/- 15/20 %-reglen og "særlige omstændigheder", før du handler.