Lejekontrakt A10 — hvad er det egentlig?

A10 er en dagligdags betegnelse for typeformular A, 10. udgave — lejelovens autoriserede standardblanket til boliglejemål. Den er værd at kende, men den er ikke obligatorisk: en lejekontrakt behøver ikke være på den autoriserede blanket for at være gyldig.

Hvad er typeformular A10?

Til boliglejemål findes der en officielt autoriseret standardblanket — typeformular A. Den nyeste udgave er 10. udgave, i daglig tale kaldet A10. En blanket er kun autoriseret, når den er godkendt efter lejelovens § 14.

Blanketten fungerer reelt som en checkliste over de punkter, en lejekontrakt typisk skal regulere: parter, lejemål, leje, depositum, vedligeholdelse, forbrugsudgifter, særlige vilkår m.m.

Er A10 obligatorisk?

Nej — ikke som udgangspunkt. En lejekontrakt, der ikke er den autoriserede typeformular, er fuldt lovlig, så længe den overholder lejelovens krav. Den autoriserede blanket er kun et krav, hvis du vil pålægge lejer forpligtelser eller vilkår, der er skærpede i forhold til lejeloven — altså vilkår, der stiller lejer ringere end lovens udgangspunkt.

Bruger du en ikke-autoriseret kontrakt og alligevel indsætter sådanne skærpede vilkår, er netop de vilkår ugyldige, jf. lejelovens § 14. Resten af kontrakten er upåvirket. Almindelige, ikke-skærpede lejekontrakter kan derimod frit udarbejdes individuelt.

Hvorfor kan den kendte struktur være en god idé?

• Lovligt: Den opfylder lejelovens minimumskrav til en gyldig lejekontrakt.
• Forudsigeligt: Boligretterne kender formularens opbygning og tolker den ensartet — mindre usikkerhed ved en tvist.
• Beskyttende for lejer: En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, medmindre andet udtrykkeligt aftales (lejelovens § 11). Lejelovens beskyttelsesregler kan ikke fraviges til ulempe for lejer — aftaler, der stiller lejer ringere end loven, er ugyldige.

De vigtige punkter i A10

§ 1 — Parterne

Udlejer og lejer med fulde navne, CPR/CVR og adresser.

§ 2 — Det lejede

Adresse, areal, antal værelser, type (lejlighed/hus/værelse).

§ 3 — Lejeperiode

Tidsbegrænset eller tidsubegrænset. Opsigelsesvarsler. En tidsbegrænsning kræver en saglig begrundelse i udlejers forhold — ellers kan lejeren få den tilsidesat ved boligretten.

§ 4 — Leje, depositum og forudbetalt leje

Maks. 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje, og de to beløb kan tilsammen højst udgøre 6 måneders leje (lejelovens § 59). Mere end det kan ikke kræves.

§ 11 — Særlige vilkår

Her samles de vilkår, der fraviger lejelovens almindelige regler. Bemærk: Vilkår, der pålægger lejer skærpede forpligtelser i forhold til loven, kræver den autoriserede blanket for at være gyldige (lejelovens § 14), og vilkår, der fraviger lejelovens beskyttelsesregler til ulempe for lejer, er under alle omstændigheder ugyldige — selv om begge parter har skrevet under.

Hvad kan IKKE aftales?

• Højere depositum end 3 måneder
• Højere forudbetaling end 3 måneder
• Kortere opsigelsesvarsel for lejer end lejeloven foreskriver
• Bortfald af lejers ret til boligret-prøvning